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第 1 题 替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离（ ）在同等条件下的正常价格。
A. 相同房地产
B. 同一城市房地产
C. 类似房地产
D. 同样用途房地产
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第 2 题 下列关于房地产价格影响因素的表述中，不正确的有（ ）。
A. 汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降
B. 在实际估价中应尽量先采用定性分析，判断房地产价格的影响因素
C. 不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的
D. 理论上，房地产价格与利率因素呈负相关
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第 3 题 基准地价是城市中均质区域内的土地（ ）。
A. 最低价格
B. 最高价格
C. 平均价格
D. 成交价格
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第 4 题 有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。
A. 该建筑物的价值低于拆除费用
B. 该估价结果肯定有误
C. 甲土地的价值高于乙土地的价值
D. 不可能出现这种情况
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第 5 题 对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测（ ）房地产市场状况下的价值。
A. 未来开发完成之时的
B. 购买待开发房地产时的
C. 建设期间的某个时间
D. 全部租售出去时的
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第 6 题 某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元／m2，土地资本化率为10．8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（ ）万元。
A. 500
B. 750
C. 800
D. 1000
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第 7 题 受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，并且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是（ ）。
A. 均衡价格增加，均衡数量减少
B. 均衡价格减少，均衡数量增加
C. 均衡价格增加，均衡数量不变
D. 均衡价格不变，均衡数量减少
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第 8 题 运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无需做的是（ ）。
A. 估算后续开发经营期
B. 估算后续开发的各项支出、收入
C. 估算后续开发各项支出、收入在何时发生
D. 估算开发期中的利息和利润
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第 9 题 一般地说，增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（ ）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（ ）。
A. 下降，下降
B. 下降，上升
C. 上升，下降
D. 上升，上升
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第 10 题 估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价是估价原则中的（ ）原则。
A. 独立
B. 客观
C. 公正
D. 中立
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第 11 题 某经过年数为25年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（ ）。
A. 等于25年
B. 小于25年
C. 大于25年
D. 可能等于也可能大于25年
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第 12 题 某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/㎡。汇率为1美元＝8．26元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均比每月比上月递减0．5%，则其2010年10月25日的价格为（ ）元人民币。2006年10月25日的汇率为1美元＝8．29元人民币。
A. 7935
B. 7964
C. 8260
D. 8290
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第 13 题 为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0．5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（ ）元/m2。
A. 7000
B. 7003
C. 7436
D. 7670
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第 14 题 某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2%，一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，同类投资的平均社会报酬率是10%，则该房地产商投资净收益是（ ）万元。
A. 40
B. -39．22
C. 39．22
D. 0
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第 15 题 通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905 元/m2、4075元/m2，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为（ ）元/m2。
A. 4075．0
B. 4242．5
C. 4410．0
D. 4577．5
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第 16 题 下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（ ）。
A. 2004年8月中央政府与香港特别行政区政府签署了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》
B. 2004年8月首次完成了内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认
C. 内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师
D. 内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一
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第 17 题 当拍卖出现流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的（ ）。
A. 10％
B. 20％
C. 30％
D. 50％
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第 18 题 下列影响房地产价格的因素中．不属于国际因素的是（ ）。
A. 世界经济状况
B. 政治安定状况
C. 政治对立状况
D. 军事冲突状况
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第 19 题 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6．8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3．9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ ）元/㎡。
A. 2139
B. 2146
C. 2651
D. 2659
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第 20 题 专业估价与非专业估价的本质区别不包括（ ）。
A. 由专业机构和人员完成
B. 实行有偿服务
C. 目的是评估市场价值
D. 要承担法律责任
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第 21 题 成交价格围绕着（ ）而上下波动。
A. 市场价格
B. 理论价格
C. 清算价格
D. 原始价格
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第 22 题 假设开发法用于房地产开发项目分析在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在（ ）的投资者的立场上。
A. 特定
B. 典型
C. 单个
D. 社会
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第 23 题 某幢空调已落后的办公楼，旧系统已计提折旧80万元，拆除该空调的费用为8万元，可回收残值40万元，重新购建价格（不含安装费）为150万元，安装新的空调系统的费用为6万元。则该办公楼因空调落后引起折旧额为（ ）万元。
A. 32
B. 44
C. 96
D. 108
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第 24 题 下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（ ）。
A. 高层建筑地价分摊
B. 房地产投资价值评估
C. 因环境污染导致的房地产价值减损评估
D. 城市房屋拆迁中的停业损失评估
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第 25 题 一个估价项目中的估价目的，本质上是由（ ）决定的。
A. 估价机构
B. 估价师
C. 估价报告使用者
D. 估价委托人的估价需要
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第 26 题 在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（ ）的买卖实例。
A. 协议方式
B. 招标方式
C. 拍卖方式
D. 政府定价
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第 27 题 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（ ）。
A. 2．00%
B. 2．13%
C. 2．22%
D. 2．50%
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第 28 题 某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7．5%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为（ ）。
A. 7．65%
B. 8．75%
C. 9．42%
D. 10．19%
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第 29 题 某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率6%，年折旧率2．2%，计算该建筑物的现值是（ ）元。
A. 76800
B. 79104
C. 80118
D. 81562
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第 30 题 某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（ ）万元。
A. 17087．20
B. 18699．20
C. 19666．40
D. 20666．67
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第 31 题 估价报告经审核合格之后，由负责该估价项目的至少（ ）注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章，以估价机构的名义出具。
A. 1名
B. 2 名
C. 2名以上
D. 3名以上
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第 32 题 下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，不正确的有（ ）。
A. 应做到诚实正直、公正执业
B. 通过努力学习，可以接受部分超过自己专业能力的估价项目
C. 未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开
D. 不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章
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第 33 题 在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（ ）。
A. 债权
B. 物权
C. 二者皆可
D. 二者皆不
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第 34 题 评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2010年10月1日，成交价格为3500元/平方米，另知：该类房地产市场价格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月涨1．5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，则进行市场状况调整后可比实例的比准价格为（ ）元/平方米。
A. 4075．3
B. 4081．3
C. 4122．5
D. 4166．4
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第 35 题 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ ）范围之内。
A. 0．5～2．0
B. 1．5～2．0
C. 0．5～1．5
D. 1．0～1．5
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第 36 题 某套住宅建筑面积100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积系数为0．8，每平方米使用面积为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为（ ）元/㎡。
A. 2400
B. 2580
C. 2607
D. 2760
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第 37 题 某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，假设净收益率是66．67%，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用权年限为40年，不可续期。则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A. 180
B. 196
C. 200
D. 300
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第 38 题 影响某套住房价格的实物因素不包括（ ）
A. 装修
B. 户型
C. 层高
D. 楼层
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第 39 题 影响房地产价格的心理因素不包括（ ）。
A. 投机心理
B. 讲究风水
C. 吉祥数字
D. 时尚风气
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第 40 题 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（ ）。
A. 社会因素
B. 环境因素
C. 人口因素
D. 行政因素