某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（　　）。

A. 物质折旧
B. 功能折旧
C. 经济折旧
D. 设备折旧

某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元／㎡，销售税费为300元/㎡，直接成本利润率为6%，则开发后地价为（　　）元／㎡。

A. 1840
B. 2840
C. 3000
D. 3300

下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（　　）。

A. 降低房地产开发贷款利率
B. 增加土地有效供给
C. 降低契税
D. 提高购房贷款利率

关于市场法的说法，错误的是（　　）。

A. 测算结果容易被人们理解、认可、接受
B. 测算结果有时并不一定是合理、真实的
C. 需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握
D. 每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化

某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（　　）。

A. 70．00%
B. 83．33%
C. 84．00%
D. 86．67%

如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（　　）进行估价。

A. 保持现状前提
B. 装修改造前提
C. 转换用途前提
D. 重新利用前提

处分共有的房地产，应当经占份额（　　）以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除共有人之间另有约定。

A. 1/2
B. 1/3
C. 2/3
D. 2/5

除了耕地占用税和（　　）应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。

A. 房产税
B. 土地增值税
C. 城镇土地使用税
D. 契税

预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（　　）年。

A. 13
B. 15
C. 16
D. 17

决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区房地产的供求状况，这是因为（　　）

A. 房地产的不可移动性
B. 中国经济地区差异明显
C. 不同地区人们的消费习惯不同
D. 地区间的政府管制

某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（　　）万元。

A. 95．40
B. 97．87
C. 98．55
D. 99．33

（　　）是房地产估价的基本原则。

A. 最高最佳原则
B. 独立、客观、公正
C. 估价时点原则
D. 合法原则

某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（　　）万元。

A. 280
B. 285
C. 290
D. 295

房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（　　）年以上的房地产估价师。

A. 1
B. 3
C. 5
D. 6

用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（　　）。

A. 空间直线距离
B. 交通路线距离
C. 交通时间距离
D. 经济距离

某一商业建筑物的有效年龄为5年，年平均折旧率为2．5%，假设建筑物的残值率为零，建筑物的经济寿命为（　　）年。

A. 30
B. 40
C. 50
D. 60

当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（　　）进行估价。

A. 保持现状前提
B. 装修改造前提
C. 转换用途前提
D. 重新利用前提

（　　）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用途。

A. 适合原理
B. 均衡原理
C. 收益递减原理
D. 最佳使用原则

某工业用房，建成5年后补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为50年，地使用权出让合同约定不可续期。建筑物的经济寿命为40年，该建筑物折旧的经济寿命应为（　　）年。

A. 40
B. 45
C. 50
D. 55

某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（　　）。

A. 43．2%
B. 50%
C. 56．8%
D. 70%

当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求会（　　）。

A. 增加
B. 减少
C. 不变
D. 无法确定

 区位因房地产的（　　）而成了房地产的重要组成部分。

A. 体量庞大
B. 价值量大
C. 不可移动
D. 权益特性

下列属于房地产影响因素中的自身因素的是（　　）

A. 完备程度
B. 基础设施
C. 实物因素
D. 环境状况

关于估价资料归档要求的说法，错误的是（　　）。

A. 估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料
B. 记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一
C. 归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式
D. 对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期限不得少于1年

某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为（　　）万元。

A. 228．23
B. 229．36
C. 224．74
D. 223．63

下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（　　）。

A. 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B. 房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见
C. 房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围
D. 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

影响房地产价格的经济因素，不包括（　　）。

A. 人口状况
B. 居民收入水平
C. 物价
D. 利率

某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元／m2，出租的年末净收益为500元／m2。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为（　　）元／ｍ2。

A. 3439
B. 3473
C. 3508
D. 3608

如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应（　　）。

A. 视为无租约限制的房地产来估价
B. 视房地产的具体情况来估价
C. 考虑房屋租赁者的意见
D. 视其租约租金与市场租金的差异大小而定

建筑密度等于（　　）／建筑用地面积。

A. 总建筑面积
B. 土地总面积
C. 建筑顶层面积
D. 建筑基底总面积

运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无需做的是（　　）。

A. 估算后续开发经营期
B. 估算后续开发的各项支出、收入
C. 估算后续开发各项支出、收入在何时发生
D. 估算开发期中的利息和利润

一个估价项目中的估价时点，本质上是由（　　）决定的。

A. 估价委托合同签订时间
B. 估价目的
C. 实地查勘估价对象的时间
D. 委托人意愿

影响房地产价格的环境因素不包括（　　）

A. 大气环境
B. 声觉环境
C. 卫生环境
D. 治安环境

某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（　　）万元。

A. 536
B. 549
C. 557
D. 816

某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近（　　）万元。

A. 276
B. 283
C. 284
D. 291

房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（　　）引起的。

A. 装饰装修改造
B. 通货膨胀
C. 需求增加导致稀缺性增加
D. 改进物业管理

某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（　　）。

A. 估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
B. 估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
C. 估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
D. 估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在