房地产估价师   绝密题库   2014房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题(1)

试卷来源： 677网校      已有 0 人做过此试卷      考试时间： 120 分钟      试卷总分： 80.0 分
  • 单选题 共 35 题，每题 1.0 分
  • 多选题 共 15 题，每题 2.0 分
  • 判断题 共 15 题，每题 1.0 分
  • 第 1 题  同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、O，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（　　）。
    A．富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
    B．完全弹性、单一弹性、完全无弹性
    C．完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
    D．富有弹性、单一弹性、完全无弹性
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  • 第 2 题  房地产的供给曲线表示（　　）。
    A．房地产的出售量与其价格之间的关系
    B．房地产的出售量与购买者能力的关系
    C．房地产的供给量与其价格之间的关系
    D．房地产的供给量与购买者能力的关系
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  • 第 3 题  某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为（　　）元/m2。
    A．3800 
    B．4500 
    C．5200
    D．5600
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  • 第 4 题  在本金相等、计息的周期数桢时，如果利率桢，则通常情况下，（计算的周期数大于1）（　　）。
    A．单利计息的利息少，复利计息的利息多
    B．单利计息的利息多，复利计息的利息少
    C．单利计息的利息与复利计息的利息一样多
    D．无法知道
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  • 第 5 题  某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2现按规划 拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（　）万元。
    A．78 
    B．882 
    C．1210
    D．1272
    标记
  • 第 6 题  在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（　　）
    A．未知、需要求取的待开发房地产的价值
    B．投资者购买待开发房地产应负担的税费
    C．销售费用和销售税费
    D．开发成本和管理费用
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  • 第 7 题  某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（　　）。
    A．0.91 
    B．0.92 
    C．1.09
    D．1.10
    标记
  • 第 8 题  选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.10%、12.50%和13.60%，则可以确定估价对象的报酬率为（　　）。
    A．12.50%
    B．13.10%
    C．13.07%
    D．13.60%
    标记
  • 第 9 题  收益递增递减原理可以帮助我们确定（　　）。
    A．最佳用途和最佳规模
    B．最佳集约度
    C．最佳规模和最佳集约度
    D．最佳用途
    标记
  • 第 10 题  某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（　　）年。
    A．35
    B．45
    C．48
    D．50
    标记
  • 第 11 题  某地区某类房地产1999－2005年价格如下表所示：某类房地产1999－2005年价格单位：元/m2
    年份 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
    房地产价格 1800 2000 2100 2300 2500 2800 3000 ?
    根据直线趋势法，预测该地区该类型房地产2006年的价格为（　　）元/m2。
    A．3300
    B．3157
    C．3357
    D．3156
    标记
  • 第 12 题  判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（　　）。
    A．0.060
    B．940
    C．1.060
    D．1.064
    标记
  • 第 13 题  某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（　　）。
    A．8.0
    B．5.6
    C．5.0
    D．0.7
    标记
  • 第 14 题  构成利率最高界限的是（　　）。
    A．预期通货膨胀率
    B．平均利润率
    C．再贴现率
    D．物价上涨率
    标记
  • 第 15 题  采用收益法测算房地产价格时，
    A．房地产净收益按－固定数额逐年增
    B．房地产净收益按－固定数额逐减压

    C．房地产净收益按－固定比率额逐年增

    D．房地产净收益按－固定比率额逐年减
    标记
  • 第 16 题  房地产估价中的价值．一般是指（　　）。
    A．使用价值
    B．交换价值
    C．投资价值
    D．账面价值
    标记
  • 第 17 题  某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为（　　）元。
    A．62500
    B．62000
    C．61000
    D．61500
    标记
  • 第 18 题  某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为（　　）m2。
    A．1200 
    B．120 
    C．3333
    D．333.3
    标记
  • 第 19 题  某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收人为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（　　）。
    A．368万元
    B．552万元
    C．561万元
    D．920万元
    标记
  • 第 20 题  某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格接近于（　　）万元。
    A．147
    B．148
    C．149
    D．150
    标记
  • 第 21 题  某房地产26000m2，拥有两部电梯，售价6000元/m2，若增加安装第三部电梯，安装费用300万元，价格可以达到6300元/m2，则第三部电梯的投资价值为（　　）元。
    A．3000000
    B．4800000
    C．15600000
    D．163800000
    标记
  • 第 22 题  某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2，预测值为3630元/m2，修匀常数为O.65，则下一期房地产的预测值为（　　）元/m2。
    A．3610.5
    B．3619.5
    C．3711.5
    D．3719.5
    标记
  • 第 23 题  某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于（　　）。
    A．2427元/m2
    B．2500元/m2
    C．2575元/m2
    D．2632元/m2
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  • 第 24 题  在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括（　　）。
    A．估价目的、估价原则、估价对象
    B．估价目的、估价原则、估价时点
    C．估价原则、估价对象、估价时点
    D．估价目的、估价对象、估价时点
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  • 第 25 题  与报酬率性质不同的名词有（　　）。
    A．利息率
    B．折现率
    C．内部收益率
    D．资本化率
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  • 第 26 题  某临街深度30.48m（即100英尺），临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按照四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50英尺），临街宽度25m的矩形土地的总价为（　　）。
    A．53.34万元
    B．85.34万元
    C．106.68万元
    D．213.36万元
    标记
  • 第 27 题  有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（　　）为好。
    A．重建成本
    B．重置成本
    C．完全成本
    D．重新购建价格
    标记
  • 第 28 题  在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价（土地单价）为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为：（　　）。
    A．18% 
    B．20% 

    C．15% 

    D．25%
    标记
  • 第 29 题  张某欲购买一建筑面积120m2的住房一套，房内装有已经过时的固定家具和饰具，若拆除需费用500元，无残值，周边地区同类住房价格2800元/m2，则该房地产的适合价格为（　　）元。
    A．330000 
    B．335500 
    C．336000
    D．336500
    标记
  • 第 30 题  某地区某类房地产1999-2005年价格如下表所示：某类房地产1999-2005年价格 单位：元/m2
    年份 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
    房地产价格 1800 2000 2190 2410 2620 2810 3000 ？
    计算过程中各年加权采用的权重如下表所示： 权重计算表
    年份 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
    权重 O.02 O.03 0.05 O.1 0.3 O.5
    根据平均增减量法进行估价，预测该地区该类型房地产2006年的价格为（　　）元/m2
    A．3200 
    B．3185 
    C．3257
    D．3156

    标记
  • 第 31 题  某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是（　　）。
    A．50%
    B．65%
    C．60%
    D．154%
    标记
  • 第 32 题  某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值，该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（　　）。
    A．40%
    B．60%
    C．50%
    D．67%
    标记
  • 第 33 题  某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为（　　）万元。
    A．100 
    B．42 
    C．63
    D．77
    标记
  • 第 34 题  某估价机构于2003年6月10日至20为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日因估价结果有争议，2003年8月15进行复估，则复估的估价时点为（　　）。
    A．2003年6月15 日
    B．2003年8月15日
    C．签订估价委托合同之日
    D．估价人员与委托人商定的某日
    标记
  • 第 35 题  在评估一宗房地产的价格时，一般要求同时采用（　　）的方法。
    A．一种或一种以上
    B．两种或两种以上
    C．三种或三种以上
    D．四种或四种以上
    标记
  • 第 1 题  假设开发法的操作步骤包括（　　）。
    A．调查待开发房地产的基本情况
    B．选择最佳的开发利用方式
    C．估计开发前的房地产价值及开发经营期
    D．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
    E．进行具体计算，求出待开发房地产的价值
    标记
  • 第 2 题  路线价法估价时需要用路线价再配合（　　）计算出待估宗地的价格。
    A．深度百分率 
    B．资本化率 
    C．收益率 
    D．物价指数
    E．其他价格修正率
    标记
  • 第 3 题  下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有（　　）。
    A．土地的位置、面积、形状、地势、地质条件
    B．通货膨胀率

    C．环境改善、基础设施

    D．利率因素
    E．土地面积
    标记
  • 第 4 题  房地产估价人员应遵守的职业道德包括（　　）。
    A．应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他有利害关系人的估价业务
    B．应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人
    C．尽管感到自己的专业能力有限，为了不辜负委托人，仍旧要接受该项估价委托
    D．应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，也不得恶意降低收费进行不正当竞争
    E．应诚实正直、公正执业，不得做任何虚假的估价
    标记
  • 第 5 题  从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括（　　）等。
    A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
    B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
    C．有租约限制的房地产
    D．未来状况下的房地产
    E．共有的房地产
    标记
  • 第 6 题  成本法中的“开发利润”是指（　　）。
    A．开发商所期望获得的利润 
    B．开发商所能获得的最终利润

    C．开发商所能获得的平均利润 

    D．开发商所能获得的税后利润

    E．开发商所能获得的税前利润
    标记
  • 第 7 题  房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为（　　）。
    A．临时用地土地使用权
    B．土地承包使用权（为农民集体土地上的）
    C．宅基地使用权（为集体土地上的）
    D．划拨土地使用权（为农民集体土地上的）
    E．出让土地使用权（为集体土地上的）
    标记
  • 第 8 题  房屋的完损等级是根据房屋的（　　）来划分的。
    A．结构的完好、损坏程度
    B．装修的完好、损坏程度
    C．设备的完好、损坏程度
    D．使用年限的长短
    E．质量
    标记
  • 第 9 题  求取报酬率的方法有（　　）。
    A．累加法 
    B．市场提取法
    C．投资报酬率排序插人法 
    D．实际观察法
    E．分解法
    标记
  • 第 10 题  造成成交价格偏离正常市场价格的因素有（　　）等。
    A．利害关系人之间的交易
    B．供求不均衡
    C．急于出售的交易
    D．交易税费非正常负担的交易
    E．交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易
    标记
  • 第 11 题  在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有（　　）。
    A．数学曲线拟合法
    B．平均增减量法
    C．移动平均法

    D．路线价法

    E．指数修匀法

    标记
  • 第 12 题  房地产估价中，估价方法的选择，是由（　　）综合决定的。
    A．估价对象的房地产类型 
    B．估价方法适用的对象和条件
    C．估价人员的技术水平 
    D．委托人的特殊要求
    E．所收集到的资料的数量和质量
    标记
  • 第 13 题  最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（　　）。
    A．法律上允许 
    B．程序上合理
    C．技术上可能 
    D．经济上可行
    E．价值最大化
    标记
  • 第 14 题  可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（　　）。
    A．商业利润
    B．净运营收益
    C．潜在毛收入
    D．有效毛收入
    E．税后现金流量
    标记
  • 第 15 题  对土地利用的限制可以归纳为以下几个方面，即（　　）。
    A．土地征用管制
    B．土地使用管制
    C．房地产相邻关系的限制

    D．土地权利设立以及行使的限制

    E．土地出让管制
    标记
  • 第 1 题  选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。（　　）
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  • 第 2 题  销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费，通常简称“两税一费”。 （　　）
    标记
  • 第 3 题  如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看,适合用作商业用途，则可以商业用途估价。（　　）
    标记
  • 第 4 题  建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。 （　　）
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  • 第 5 题  在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。 （　　）
    标记
  • 第 6 题  适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为合法使用。 （　　）
    标记
  • 第 7 题  政府对价格的干预包括规定成本构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本微利的原则确定。 （　　）
    标记
  • 第 8 题  在完善的市场经济下，土地取得成本一般由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。（　　）
    标记
  • 第 9 题  依据规模报酬规律，在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，达到最大值后，再转入一个规模的收益递减阶段。（　　）
    标记
  • 第 10 题  在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。 （　　）
    标记
  • 第 11 题  房地产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所做的估价报告上签字、盖章。 （　　）
    标记
  • 第 12 题  地下矿藏、埋藏物是否自动地归属于土地拥有者，世界上各个国家和地区的规定不一。中国台湾地区地下矿藏与土地是分开的，而在加拿大的安大略、魁北克等省,地下矿藏则自动地附属于土地。（　　）
    标记
  • 第 13 题  房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。 （　　）
    标记
  • 第 14 题  正确理解房地产估价需要把握以下两点：①房地产估价是科学与艺术的有机结合；②房地产估价是把主观存在的房地产价格揭示、显现出来。 （　　）
    标记
  • 第 15 题  因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。（　　）
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