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第 1 题 已知一年期国债利率为3.3l%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1．32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为0.5%，则报酬率为（ ）。
A．7.78%
B．8.28%
C．13.21%
D．14.21%
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第 2 题 （ ）是随着时间的推移而减少的。
A．原始价值
B．账面价值
C．市场价值
D．投资价值
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第 3 题 某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：即1280元/m2，1220元/m2，1240元/m2，1230元/m2，现决定采用中位数，则其估价结果为（ ）元/m2。
A．1230
B．1235
C．1240
D．1242.5
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第 4 题 关于收益法适用的对象，下列最佳表述为（ ）。
A．临街房地产
B．城市房地产
C．有收益或有潜在收益的房地产
D．出租或销售的房地产
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第 5 题 某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为（ ）m2。
A．700
B．600
C．500
D．200
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第 6 题 商业用地房地产位置的优劣主要取决于（ ）。
A．周围环境状况、安宁程度
B．位置有利于原料和产品的运输
C．交通是否便捷及离市中心的远近
D．繁华程度、临街状况
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第 7 题 某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。该房地产目前的价值为（ ）万元。
A．923
B．1111
C．1353
D．1872
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第 8 题 某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2。甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（ ）。
A．1%
B．1.5%
C．2%
D．2.5%
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第 9 题 某宗房地产的土地总面积为1200m2，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为15万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费650元/m2；地上建筑物总建筑面积为2300m2，是7年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/m2建筑面积，现时建筑类似建筑物的建筑造价为1250元/m2建筑面积，估计该建筑物有八成新。则根据所给资料测算出该宗房地产的现时单价为（ ）元/m2。
A．2567
B．1339
C．1145
D．1117
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第 10 题 按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（ ）的情形。
A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%
B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%
C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D．可比实例价格的房地产状况调整系数为933
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第 11 题 基准地价是城市中均质区域内的土地（ ）。
A．最低价格
B．最高价格
C．平均价格
D．成交价格
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第 12 题 某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价（ ）万元。
A．1250
B．1750
C．2050
D．2150
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第 13 题 评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2， 成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格 每月与上月的变动幅度为1.5 %、2.5%、0.5 %、-1.5%、-2.5%、-1.0 %、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在2005年9月末的价格为（ ）元/m2。
A．2938
B．2982
C．3329
D．3379
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第 14 题 某宗房地产交易总价为35万元，其中在交房一年前支付10%的定金，交房半年前首付30%，交房时支付20%，交房半年后支付30%，一年后支付剩余的10%，年利率6%，则房地产一次付清的价格为（ ）万元。
A．23.69
B．23.76
C．35.02
D．13.30.76
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第 15 题 搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的估价的（ ）。
A．估价目的
B．估价方法
C．价格类型
D．时间长短
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第 16 题 某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该 宗房地产的正常成交价格为（ ）元/m2。
A．2660
B．2427
C．2425
D．2294
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第 17 题 下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（ ）。
A．交通拥挤
B．建筑技术进步
C．城市规划改变
D．自然环境恶化
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第 18 题 有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（ ）万元（收益可视为无限年）。
A．30
B．40
C．50
D．60
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第 19 题 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（ ）米。
A．9
B．13.5
C．15
D．18
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第 20 题 收益法的本质是以房地产的（ ）为导向求取估价对象的价值。
A．预期未来收益
B．预期收益能力
C．预期价格高低
D．预期价格涨落
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第 21 题 在英国和其他英联邦国家，法院一般（ ）来判断房地产评估价值的误差范围。
A．使用估价对象房地产的实际成交价格
B．使用政府公布的房地产交易指导价格
C．使用近一年内房地产的平均成交价格
D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
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第 22 题 某商 铺的收益年限为印年，年有效毛收人为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（ ）。
A．14140元/m2
B．42421元/m2
C．56561元/m2
D．60000元/m2
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第 23 题 有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价（土地单价）为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为（ ）万元。矩形土地平均深度价格修正率表
临街深度/英尺 25 50 75 100 125 150 175 200
平均深度价格修正率（%） 160 140 120 100 87.2 78.O 70.8 65.O
三角形土地平均深度价格修正率表
临街深度/英尺 25 50 75 lOO 12S 150 175 200
平均深度价格修正率（%） 80 75 70 65 60 50 30 20
A．350
B．345
C．315
D．305
-
第 24 题
某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率为50%，楼面地价为100元/m2，则其土地单价为（ ）元/m2。 A.500
B.200
C.250
D.100
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第 25 题 某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000mz的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ ）元/m2。
A．100
B．300
C．600
D．900
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第 26 题 某地区某类房地产1999-2005年价格如下表所示：某类房地产1999-2005年价格 单位：元/m2
年份 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
房地产价格 1800 2000 2220 2460 2730 3030 3360 ？
根据平均发展速度法进行估价，预测该地区该类型房地产2006年的价格为（ ）元/m2。
A．3700
B．3785
C．3729
D．3156
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第 27 题 在新开发区内有一块土地，总面积是2000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（ ）万元。
A．2500
B．3500
C．3600
D．3000
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第 28 题 房地产估价委托合同的内容可以不包括（ ）。
A．估价对象
B．估价目的
C．估价人员
D．委托人的协助义务
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第 29 题 已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（ ）万元。
A．109
B．117
C．124
D．130
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第 30 题 评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（ ）。
A．重置成本+土地使用权价值
B．重置成本+地使用权价值+重置期间的经济损失
C．有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失
D．建筑安装工程费+建造期间的经济损失
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第 31 题 收益法适用的条件是房地产的（ ）。
A．收益能够量化
B．风险能够量化
C．
收益或风险其一可以量化
D．收益和风险均能量化
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第 32 题 某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。 假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（ ）。
A．43万元
B．112.5万元
C．123.3万元
D．150万元
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第 33 题 某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）
A．10.2万元
B．11.O万元
C．
11.3万元
D．11.5万元
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第 34 题 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（ ）进行估价。
A．保持现状前提
B．装修改造前提
C．转换用途前提
D．重新利用前提
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第 35 题 为评估某住宅2004年10月l 日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有 关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比 正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行修正、调 整得到的价格最接近于（ ）。
A．3790元/m2
B．4238元/m2
C．4658元/m2
D．4663元/m2
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第 36 题 估价的通俗含义是估计()的价格或价值。
A.现有物品
B.一般物品
C.经济物品
D.建筑物品
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第 37 题 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性。
A.独一无二和供给有限
B.独一无二和价值量大
C.流动性差和价值量大
D.不可移动和用途多样
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第 38 题 房地产具有供给有限特性，本质上是由()决定的。
A.土地总量有限
B.规划+限制
C.房地产不可移动
D.价值量大
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第 39 题 估价报告书中说明的()限定了其用途。
A.估价原则
B.估价方法
C.估价目的
D.估价对象状况
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第 40 题 下列不属于土地使用权的是()。
A.建设用地使用权
B.宅基地使用权
C.土地承包经营权
D.租赁权
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第 41 题 不属于引起房地产价格上升的原因是()。
A.外部经济
B.需求增加导致稀缺性增加
C.生活水平的提高
D.通货膨胀
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第 42 题 最适合用市场法估价的是()。
A.用做生产的房地产
B.可销售的房地产
C.出租或营业的房地产
D.仅适用于自用的房地产
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第 43 题 下列()使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。
A.用途
B.建筑规模
C.容积率
D.绿地率
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第 44 题 房地产价格与一般物品价格的()表现出房地产价格的独特之处。
A.等值
B.不等值
C.相同
D.不相同
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第 45 题 从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的()。
A.长期趋势
B.后期利润
C.权益
D.供给和需求
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第 46 题 在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价(土地单价)为3000元/m2，旁街路线价为2000元/m2。其临正街深度为22.86%(即75英尺)，临旁街深度为15.24%(即50英尺)。根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为lO%，那么该宗地的总价为（ ）万元。矩形土地平均深唐价格修正盎嘉
l临街深度/英尺 2S 50 75 100 125 150 175 200
平均深度价格修正率(%) 160 140 120 t00 87.2 78.O 70.8 65.O
A．158.35
B．135.17
C．123.45
D．126.38
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第 47 题 估价时点应与（ ）的日期相一致。
A．签订估价合同
B．开始估价作业
C．完成估价报告
D．估价结果所属
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第 48 题
某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（ ）进行估价。
A.比较法
B.成本法
C.假设开发法
D.长期趋势法
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第 49 题 某房地产未来年净收益为30万元，又知10年后的转售价格为150万元，若报酬率为8%，利息率为7%，则该房地产现值为()万元。
A.351.30
B.280.19
C.270.78
D.277.55