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第 1 题 下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是（ ）。
A．可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区
B．可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例
C．可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格
D．选取可比实例的数量在实际中是越多越好
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第 2 题 某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）。
A．3275元/m2
B．3287元/m2
C．3402元/m2
D．4375元/m2
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第 3 题 某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为（ ）。
A．20%
B．10%
C．30%
D．40%
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第 4 题 在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价（土地单价）为3000元/m2，旁街路线价为2000元/m2。其临正街深度为22.86%（即75英尺），临旁街深度为15.24%（即50英尺）。根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为10%，那么该宗地的总价为（ ）万元。矩形土地平均深度价格修正率表
临街深度/英尺 25 50 75 100 125 150 175 200
平均深度价格修正率（%） 160 140 120 100 87．2 78．O 70．8 65．O
A．158.35
B．135.17
C．123.45
D．126.38
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第 5 题 总的来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是（ ）。
A．正相关和正相关
B．正相关和负相关
C．负相关和正相关
D．负相关和负相关
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第 6 题 现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增1%，2004年6月末至2004年lO月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（ ）。
A．2648元/m2
B．2688元/m2
C．2708元/m2
D．2734元/m2
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第 7 题 某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁 补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的 重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发 商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2则最合的拆迁补偿价格应以（ ）元/m2为基础进行修正。
A．4000
B．5000
C．6000
D．9000
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第 8 题 某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为（ ）元/m2。
A．72
B．108
C．
180
D．270
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第 9 题 某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。
A．43.2%
B．50%
C．56.8%
D．70%
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第 10 题 甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分 别为5．5、5、4．5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择（ ）。
A．甲土地
B．乙土地
C．丙土地
D．甲、乙两宗土地任选其一
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第 11 题 有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（ ）。
A．类似写字楼的客观收益
B．市场比较法
C．该写字楼的实际收益
D．无法估算
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第 12 题 某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元，该旧住宅的折旧现值为（ ）万元。
A．40
B．30
C．25
D．22
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第 13 题 在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（ ）的房地产状况。
A．估价时点
B．搜集该可比实例时
C．进行房地产状况修正时
D．成交价格所反映
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第 14 题 某房地产使用面积成交价格2800美元/m2，人民币与美元的汇率为8.27，使用面积比率为80%，则建筑面积价格为（ ）元/m2。
A．15675
B．16588
C．17432
D．18525
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第 15 题 可比实例房地产成交价格为3500元/m2，与估价对象比较，可比实例房地产相对估价对象房地产状况较优6%，则可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格为（ ）元/m2。
A．3290
B．3302
C．3500
D．3710
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第 16 题 某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值接近于（ ）万元。
A．2360
B．2500
C．2722
D．2845
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第 17 题 某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元。
A．2400
B．2580
C．2607
D．2760
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第 18 题 某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。
A．80%
B．82%
C．83%
D．92%
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第 19 题 以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有（ ）。
A．基础设施完备程度
B．城市规划限制条件
C．地面形状、面积大小
D．环境景观
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第 20 题 下列关于中国房地产发展历史的论述正确的是（ ）。
A．《中华人民共和国城市房地产管理法》自1994年7月1日起施行
B．1995年3月22日，建设部、人事部联合印发了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》
C．2004年7月12日，“中国房地产估价师学会”成立
D．《中华人民共和国行政许可法》自2003年9月l 日薄西山
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第 21 题 某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（ ）。
A．2.4%
B．3.0%
C．3.8%
D．7.2%
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第 22 题 有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为（ ）元/m2。
A．950
B．1000
C．1200
D．1250
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第 23 题 某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。如果按建筑面积进行分摊计算，该人拥有的土地数量为（ ）m2。
A．40
B．45
C．48
D．50
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第 24 题 某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2若按折现率10%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为（ ）元/m2。
A．4400
B．4409
C．4445
D．4455
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第 25 题 不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是（ ）。
A．相关房地产的价格水平
B．该种房地产的开发成本
C．消费者的收入水平
D．消费者对未来的预期
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第 26 题 某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（ ）。
A．1.9%
B．2.1%
C．2.3%
D．2.5%
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第 27 题 （ ）对价值的决定作用几乎是房地产独有的。
A．房地产的权益和区位
B．房地产的权益
C．房地产的实物和权益
D．房地产的区位
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第 28 题 有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。
A．400
B．450
C．500
D．540
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第 29 题 多数估价是对当前的价值进行评估，一般以（ ）之日为估价时点。
A．委托书签订
B．实地查勘
C．估价报告提交
D．实际目的发生
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第 30 题 某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为（ ）万元。
A．417
B．500
C．460
D．450
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第 31 题 预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（ ）万元。
A．225.00
B．237.50
C．381.25
D．395.83
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第 32 题 某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为（ ）万元。
A．523.45
B．593.75
C．643.75
D．1000
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第 33 题 收益法是以（ ）为理论依据的。决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A．均衡原理
B．替代原理
C．预期原理
D．未来趋势原理
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第 34 题 某房地产贷款价值比率为70%，抵押贷款利率为6%，抵押贷款常数为7 %，自有资金资本化率为9%，综合资本化率为（ ）。
A．0.0725
B．0.073
C．069
D．076
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第 35 题 下列（ ）房地产不是按其经营使用方式来划分的。
A．出售型房地产
B．出租型房地产
C．办公型房地产
D．自用型房地产
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第 36 题
某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（ ）元/m2。
A.2427
B.2500
C.2575
D.2632
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第 37 题
非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个（ ）称呼。
A.概括性
B.描述性
C.理论性
D.准确性
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第 38 题 张某欲购买一建筑面积120m2的住房一套，房内装有已经过时的固定家具和饰具，若拆除需费用500元，无残值，周边地区同类住房价格2800元/m2，则该房地产的适合价格为（ ）元。
A．330000
B．335500
C．336000
D．336500
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第 39 题 炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀的作用，所以其需求量与价格成（ ）关系。
A．反方向变化
B．同方向变化
C．无变化
D．无法确定
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第 40 题
有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。
A.该建筑物的价值低于拆除费用
B.该估价结果肯定有误
C.甲土地的价值高于乙土地的价值
D.不可能出现这种情况
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第 41 题 下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（ ）。
A．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B．房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见
C．房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围
D．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
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第 42 题
A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口 50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为（ ）万元。
A.30
B.60
C.80
D.100
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第 43 题
某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用权年限为40年，且不可续期。则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A.180
B.196
C.200
D.300
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第 44 题 某市于2005年对市中心一平房区进行拆赶改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4 000元/㎡，并且一直投有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2 000元/㎡，房地产市场交易价格为6 000元/㎡；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9 000元/㎡；则最合理的拆迁补偿价格应以（ ）元/㎡为基础进行修正。
A.4000
B.5000
C.6000
D.9000
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第 45 题 炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀的作用，所以其需求量与价格成（ ）关系。
A．反方向变化
B．同方向变化
C．无变化
D．无法确定
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第 46 题 某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为（ ）万元。（说明：题干中假设土地出让合同未约定不可续期）
A．4091
B．4182
C．4250
D．5000
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第 47 题 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费 用之后的余额，则应以（ ）进行估价。
A．保持现状前提
B．装修改造前提
C．转换用途前提
D．重新利用前提
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第 48 题 不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是（ ）。
A．相关房地产的价格水平
B．该种房地产的开发成本
C．消费者的收入水平
D．消费者对未来的预期
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第 49 题 某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。 假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（ ）。
A．43万元
B．112.5万元
C．123.3万元
D．150万元
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第 50 题 从本质上讲，估价时点是由（ ）决定。
A.委托人
B.估价师
C.估价目的
D.估价对象
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第 51 题
某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年。则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）。
A.35年
B.45年
C.48年
D.50年
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第 52 题 在不考虑其他因素的前提下，人民币汇率上升的预期将会导致中国房地产价格（ ）。
A．上升
B．下降
C．不变
D．不相关
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第 53 题 运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用（ ）的估计值。
A．正常
B．较低
C．平均
D．较高
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第 54 题 某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为（ ）。
A．33.3
B．3.12
C．20
D．60%
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第 55 题 运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用（ ）的估计值。
A．正常
B．较低
C．平均
D．较高